Ja is al snel het antwoord op deze vraag. Je hoeft niet eens de hoogste huur te ontvangen als de extra kosten er maar uit worden gehaald. Natuurlijk kun je beter zorgen dat de woning bewoond wordt en dat daarmee ook nog geld in het laatje komt. Aan het verhuren kleven echter nogal wat nadelen ofwel risico’s, welke ik met u wil doornemen:
Volgens de voorwaarden heb je toestemming nodig van de hypotheekverstrekker. Hieraan willen de meeste hypotheekverstrekkers niet meewerken omdat dit hun belangen schaadt. Immers heeft de bank het recht om de woning te verkopen als je niet aan je verplichtingen kunt voldoen. Als de woning verhuurd is dan is de opbrengst bij (openbare)verkoop meteen een stuk lager. De meeste mensen verhuren de woning echter zonder het vragen van toestemming van de bank en zijn daarmee volgens de wet in overtreding. Dit kan zeer slecht uitpakken. Daarom is het beter om gebruik te maken van de leegstandswet. Je kunt daarvoor bij de gemeente een vergunning voor het verhuren aanvragen. Krijg je deze vergunning dan wordt de verhuur direct wettelijk beëindigd als de woning verkocht is. Dit kan voor de bank een belangrijk argument zijn om medewerking te verlenen.
Wat geldt voor de bank geldt ook voor je zelf. Als het op een gegeven moment lukt om een koper voor je huis te krijgen kan het wel eens moeilijk zijn om de huurder er uit te krijgen. Huurders hebben in Nederland heel veel rechten, de zogenaamde huurderbescherming.
Als de bank bereid is toestemming te verlenen dan worden er meestal extra eisen gesteld in de vorm van een hogere rente (bank loopt meer risico) en een extra aflossingsverplichting. Dit moet je wel goed doorrekenen in de verhuurprijs. Het gemakkelijk akkoord gaan met een in de markt lage huurprijs, omdat je denkt dat de kosten betaald zijn, wordt dan in de praktijk een financiële tegenvaller.
Op het einde van het jaar komt ook de belasting om de hoek kijken. De rente van de woning waarin je woont of twee jaar lang je tweede te koop staande woning kunnen van je bruto inkomen worden afgetrokken. Een verhuurde woning valt echter in box 3. De rente is niet aftrekbaar en de huur wordt daardoor niet belast. De waarde van de woning wordt geteld bij het totale vermogen min de vrijstelling waarover vermogensrendementsheffing (1,2% op jaarbasis) wordt gerekend.
De kosten van de woning, zoals eigenaarbelasting, opstalverzekering en groot onderhoud gaan door. Let goed op wat voor huurder er in de woning komt. Er zijn mensen die in een korte tijd een woning totaal weten ‘uit te wonen’. Met de huidige lonen kost het herstel dan vaak een hoop geld.
Let op: de verzekeraar van de opstalverzekering moet bericht hebben dat de woning tijdelijk verhuurt wordt. In vrijwel alle contracten staat dat de woning voor eigen bewoning is. Wordt een verzekeringsmaatschappij niet op de hoogte gebracht en er ontstaat schade aan het woonhuis, dan kan de verzekeraar beslissen om niet de volledige schade te vergoeden.
Goede huurders is een belangrijk aspect. Niet alleen hoe ze omgaan met je huis, maar ook of ze de huur correct betalen. Maak goede afspraken over de gas-,licht- en waterrekeningen. Blijven deze op jou naam staan of op huurders naam? Als deze op jou naam staan ben jij verantwoordelijk voor gebruik en betaling. Regelmatige controle van de meterstanden is dan mijn advies.
Probeer vooraf duidelijke afspraken te maken met de huurder om zo het risico van een conflict met je huurder te vermijden. Een huurovereenkomst is echter een document vol juridische valkuilen. Heel veel succes en sterkte, Klaas Kroezen Sr. Directeur VerzekerVoordelig.nl